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트럼프 시대에 미국 자산을 늘려라!대신증권 애널리스트가 분석한 트럼프대통령 취임이후의 미국 부동산 전망
황규완(대신증권 애널리스트0  |  gyuewan.hwang@
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승인 2017.01.11  10:09:57
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▲ 미국의 부동산 시장이 호황을 맞을 것으로 예상된다는 분석이 나왔다. 전자제품 전문 판매장 베스트 바이 사진=민경중특파원/세종경제신문

글로벌 선진국 중 최선호 지역은 미국선진 주요국 중에서 향후 경제의 성장세가 가장 뚜렷할 것으로 기대되는 국가는 미국이다.

 미국 경제는 2018년까지 꾸준한 확장세를 이어갈 것으로 전망되고 있어 영국, 일본, 독일 등 여타 국가에 비해 부동산 시장의 성장세도 두드러질 전망이다.

투명성 최고 미국의 부동산이 주목받는 이유

 경제의 성장 여부는 부동산 시장을 평가하는 가장 핵심적인 기준이다. 부동산 수요는 근본적으로 파생수요이기 때문이다. 경제가 성장하고 기업의 활동이 활발해지면서 자연스럽게 생산공간에 대한 수요가 늘어나면 부동산투자의 수익성도 개선된다.

 미국의 부동산 시장은 시장의 투명성이나 규모 측면에서도 월등하다. 해외의 부동산에 투자하는 것은 국내 부동산에 투자하는 것 보다 위험이 커질 수 밖에 없다. 따라서 시장에 대한 정보의 공개 정도, 정부 정책의 일관성, 외국 투자자본에 대한 규제의 정도 등 시장의 투명성 여부가 매우 중요하다.

 단순히 경제의 성장속도만 본다면 신흥국의 전망이 더 밝지만 최우선 고려대상이 되기 어려운 이유다. 미국은 Jones Lang LaSalle이 2년마다 조사하는 부동산시장 투명성지표에서 장기간 최상위 수준의 투명성을 유지하고 있다. 여기에 미국의 부동산 투자시장 규모가 Global Top 수준이라는 점도 장점이다. 시장의 규모가 크면 클 수록 다양한 투자자산이나 Vehicle이 존재해 투자자의 운용 목적에 맞는 부동산을 찾기도 쉬워진다.

 미국 경제회복, 트럼프 노믹스 최수혜 섹터는 Retail 부동산

 전반적으로 미국 부동산시장은 양호한 흐름이 유지되고 있지만 그 중 주목할 만한 섹터는 Retail 부동산이다. GDP에서 민간소비가 70%의 절대적인 비중을 차지하고 있는 미국 경제 구조 상 경제여건의 개선 및 트럼프 노믹스의 직접적인 영향을 받는 부동산 섹터가 Retail이 될 가능성이 높기 때문이다.

 Retail 부동산의 펀더멘털은 매우 견조하다. 우선 투자 수익의 기반이 되는 임대료 수준은 ’13년 이후 꾸준히 상승하고 있다. 공실을 감안한 실효 임대료 수준은 ’16.3분기 현재 17.8$/sf 로 금융위기 이전 최고점 수준인 ’08.1분기의 17.6$/sf를 넘어섰다. 평균 공실률은 10.0%로 금융위기 이전의 7.2%에 비하면 여전히 높은 편이지만 ’11년 이후 점진적인 하락세가 지속되고 있다는 점은 긍정적이다.

 수익성 측면에서도 Retail 부동산은 양호하다. 일반적으로 부동산의 투자에 대한 기대수익률은 Caprate(Capitalization Rate)로 측정되는데 Retail 부동산의 Caprate은 7%대 후반에서 안정적으로 유지되고 있다. 반면, Office 부동산의 Caprate은 7% 전후 수준이다.

이에 따라 안전자산인 미국채 수익률과의 격차(Spread)도 6%대로 5% 중반대인 Office에 비해 상대적으로 높다. 즉, Retail 부동산 투자는 Office에 비해 초과이익을 더 가져갈 수 있는 기회가 더 있다는 의미이다.

   
미국의 2013년이후 부동산 임대비 상승 그래프 자료=대신증권 리서치센터

 미국 소매 판매 성장률 전체 GDP 성장률 상회

Retail 부동산 시장의 견조한 펀더멘탈은 근본적으로 Retail 판매액이 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 자동차를 제외한 미국의 소매판매액은 ’12년 이후 꾸준히 GDP 성장률을 초과하는 성장세를 보이고 있다. 소매판매가 빠르게 증가하면서 핵심 판매채널인 Retail 부동산에 대한 임대수요 증가로 이어지고 있다. Retail 부동산 시장의 성장세가 향후 지속될 가능성이 높다고 보는 가장 큰 이유이다.

특히 개별 Retail 상점의 주류를 이루고 있는 식음료, 의류, 일반잡화 등의 성장세가 꾸준한 점은 향후 전망에도 긍정적이다. 일반잡화의 경우 금융위기 이후 꾸준히 2~3%대의 꾸준한 판매액 증가가 이어지고 있으며 의류 역시 ’16년을 제외하면 일반잡화와 유사한 수준의 상승세가이어졌다.

 최근에는 식음료 부문의 성장이 두드러진다. 식음료 부문의 Retail 매출은 금융위기전부터 성장성이 정체되었으나 ’12년 이후 성장속도가 빨라지고 있다. 식음료 부문의 Retail 매출이 증가하는 것은 가계의 식생활 패턴이 달라지고 있기 때문이다. 가정에서의 식음료 소비가 정체된 반면 밖에서 식음료를 소비하는 비중은 빠르게 증가하고 있다. 이에 따라 소규모 Retail 부동산에 대한 임차수요의 견조한 성장이 기대되고 있다.

 E-commerce 비중 확대로 Industry 섹터 빠르게 부각

미국의 전통적인 민간소비 판매 채널은 Retail 소매점이었다. 그러나 정보화가 고도화되면서 미국의 판매 채널에서 e-commerce가 차지하는 비중도 빠르게 증가하고 있다. 이러한 변화에서가장 큰 수혜를 받고 있는 부동산은 바로 industrial(창고) 섹터이다. 소비자에게 주문한 물품을 얼마나 빠르게 효율적으로 전달할 수 있느냐가 e-commerce의 핵심이라면 이러한 인프라로써의 industrial 부동산 확보는 필수적인 요소라고 할 수 있다.

 Industrial 부동산 섹터 역시 펀더멘탈이 견조하다. 임대료는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며 무엇보다 공실이 빠르게 감소하고 있다. ’16년말 현재 공실률은 8.2% 수준으로 집계되고 있는데이는 금융위기 이전의 최저값보다 낮은 수준이다. 미국의 부동산 시장이 견조한 회복세를 보이고 있지만 공실률이 금융위기 이전보다 낮아진 섹터는 Industrial이 유일하다.

 더구나 최근 Industrial 섹터의 준공물량이 크게 늘어난 상황 하에서 공실 감소 속도가 빨라졌다는 점에서 더욱 고무적이다.

 이같은 Industrial 섹터의 견조한 펀더멘탈은 향후에도 지속될 전망이다. 근간이 되는 ecommerce의 빠른 성장이 기대되기 때문이다. 미국의 e-commerce는 매년 15% 내외의 높은 성장세를 보이고 있으며 전체 소매 판매액 중 e-commerce가 차지하는 비중도 7% 후반까지 확대되었다. 현재의 추세가 이어진다면 올해 말에는 e-commerce의 비중은 8%선에 도달할 것으로 전망된다.

 이처럼 빠른 성장세가 기대되는 Industrial 섹터를 최우선 투자처로 선정하지 않은 가장 큰 이유는 정보의 부재 때문이다. 부동산시장은 Private한 특성으로 정보가 투명하게 공개되지 못하는 한계가 있는데 Industrial 섹터는 최근에 각광을 받고 있는 섹터인 관계로 시장의 지표가 상대적으로 느리고 불투명하다는 한계가 있다.

또한, Industrial 부동산은 그 특성 상 임차기업에 최적화된 설비를 갖춰야 한다는 점, 물류 시스템의 발전 속도가 매우 빠르다는 점 등으로 인해건물이나 설비의 감가가 상대적으로 빠르게 이뤄진다는 점 역시 주의할 필요가 있다.

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